Ejendomsinvestering – Investering i fast ejendom [2025]

Hvad er ejendomsinvestering?

Ejendomsinvestering handler om at købe fast ejendom for at tjene penge på det. Det kan være en udlejningsbolig, hvor du får månedlig lejeindkomst, eller en ejendom du køber billigt og sælger dyrere. Nogle investerer i hele ejendomme selv, mens andre går sammen med andre investorer om større projekter.

I Danmark er ejendomsinvestering særligt populær af flere årsager:

• Mange danskere har allerede erfaring med ejendomme gennem deres egen bolig, så tærsklen føles lavere
• Det er noget konkret og fysisk, som mange har nemt ved at forstå og føle sig trygge ved
• Lejeindtægter giver en fast månedlig indkomst på samme måde som udbytte fra aktier

Der er dog også ulemper ved ejendomsinvestering. Det kræver ofte en stor startkapital at købe en ejendom, og du skal håndtere vedligeholdelse, lejere og eventuelle tomgangsperioder. Derudover er det svært at sprede din risiko, når hver ejendom koster mange hundrede tusinde kroner. Ejendomspriser kan også falde, og hvis du har stor gearing gennem realkreditlån, kan det forstærke både gevinster og tab.

Hvorfor investere i ejendomme?

Ejendomsinvestering tiltrækker mange investorer af gode grunde. Den største fordel er den stabile lejeindkomst, der fungerer lidt som udbytte fra aktier. Når du ejer en udlejningsbolig, modtager du typisk en fast månedlig leje, der kan dække dit realkreditlån og give dig overskud.

En anden fordel er muligheden for gearing gennem realkreditlån. Du kan typisk låne 60-80 procent af ejendommens værdi, så du kun skal have 20-40 procent selv. Køber du en ejendom for 2 millioner kr. med 500.000 kr. i egen kapital, får du afkast på hele ejendommen. Derudover er ejendomme noget fysisk, hvor du har kontrol over beliggenhed, renovering og valg af lejere.

Der er også væsentlige ulemper. Det kræver typisk flere hundrede tusinde kroner at komme i gang, hvilket gør det svært at sprede din risiko. For 500.000 kr. kan du købe aktier i 30 forskellige selskaber, mens den samme sum typisk kun rækker til en enkelt lejlighed. Gearing forstærker også tab, hvis ejendommen falder i værdi.

Ejendomme er desuden tidskrævende, da du skal håndtere lejere, vedligeholdelse og reparationer. Du kan ansætte en ejendomsadministrator, hvilket dog æder af dit afkast. Likviditeten er også lav sammenlignet med aktier. Mens aktier kan sælges på sekunder, tager en ejendom ofte måneder at sælge med betydelige omkostninger til mægler og advokat.

Historisk set har aktiemarkedet givet omkring 7-8 procent årligt, mens udlejningsejendomme ofte ligger omkring 4-6 procent efter alle udgifter. Til gengæld giver lejeindtægten en fast månedlig indkomst, som mange finder attraktiv.

Grundlæggende begreber du bør kende

Inden du kaster dig ud i ejendomsinvestering, er der nogle centrale begreber, du bør forstå. De hjælper dig med at vurdere, om en investering giver mening, og hvordan du kan beregne dit potentielle afkast. Herunder finder du de vigtigste begreber forklaret med konkrete eksempler.

• Belåningsgrad: Den procentdel af ejendommens værdi, som du låner i banken. Køber du en ejendom for 2 millioner kr. og låner 1,5 millioner kr., er din belåningsgrad 75 procent.
• Gearing: Når du bruger lånefinansiering til at øge dit potentielle afkast. Med en belåningsgrad på 75 procent kontrollerer du en ejendom for 2 millioner kr. med 500.000 kr. i egen kapital. Gearing forstærker både gevinster og tab.
• Nettoleje: Den årlige lejeindtægt efter faste udgifter som ejendomsskat, forsikring, vedligeholdelse og administration. Modtager du 120.000 kr. i husleje og har 30.000 kr. i udgifter, er din nettoleje 90.000 kr.
• Kontantafkast: Ejendommens afkast før finansiering, som om den blev købt uden lån. Beregnes som nettoleje divideret med ejendommens købspris. Koster en ejendom 2 millioner kr. og giver 80.000 kr. i nettoleje, er kontantafkastet 4 procent.
• Cashflow: Det beløb, du har tilbage hver måned efter alle indtægter og udgifter inklusiv låneydelser. Modtager du 10.000 kr. i husleje og betaler 8.000 kr. i alt, er dit cashflow 2.000 kr. Positivt cashflow sikrer likviditet til uventede reparationer og tomgangsperioder.
• Kritisk leje: Den minimumsleje, du skal have for at dække alle udgifter inklusiv lån. Ligger huslejen under dette beløb, taber du penge hver måned.
• Lejeregulering: Reglerne for hvornår og hvor meget du må hæve huslejen. Varierer afhængigt af ejendommens alder og beliggenhed.
• Omkostningsbestemt husleje: En huslejemodel hvor lejen beregnes ud fra ejendommens faktiske omkostninger. Huslejen må ikke overstige omkostninger plus et mindre overskud. Gælder typisk for ældre private udlejningsejendomme i større byer.
• Afkastkrav: Den forrentning du forventer af dine investerede penge. Bruges til at beregne ejendommens værdi ud fra nettolejen. En ejendom med 100.000 kr. i nettoleje og et afkastkrav på 5 procent værdiansættes til 2 millioner kr. (100.000 / 5 procent). Attraktive placeringer har typisk lavere afkastkrav (3-4%), mens mindre attraktive områder kræver højere afkast (8-10 procent).

Dette er nogle af de grundlæggende begreber, som du bør kende til, hvis du springer ud i ejendomsinvestering. Specielt begreberne nettoleje og afkastkrav er relevant for afsnittet om værdiansættelse af investeringsejendomme.

Typer af ejendomsinvestering

Der findes flere måder at investere i fast ejendom. Hver metode har sine egne krav til kapital, tid og erfaring. Nogle investorer køber udlejningsejendomme for at få en stabil månedlig indtægt. Andre fokuserer på at renovere og sælge med fortjeneste. Du kan også investere gennem din egen bolig eller et sommerhus, hvor du kombinerer privat brug med økonomisk gevinst.

Hvis du ikke har kapital til at købe en hel ejendom, kan du investere gennem aktier i ejendomsselskaber eller ejendomsfonde. Her får du eksponering mod ejendomsmarkedet uden at skulle stå for drift og vedligeholdelse selv.

Investering i udlejningsejendomme

Udlejningsejendomme er den mest almindelige form for ejendomsinvestering. Her køber du en ejendom med flere lejemål og lejer dem ud. Lejeindtægten dækker typisk dine løbende udgifter og giver samtidig et overskud.

Fordelen er en stabil månedlig indtægt fra huslejen. Historisk har danske udlejningsejendomme givet et årligt afkast på 4-6 procent efter udgifter. Gearing gennem realkreditlån kan øge dit afkast væsentligt, da du kun selv skal finansiere 20-25 procent af købesummen.

Ulemperne er det store kapitalkrav og risikoen for tomgang. En ejendom i provinsen til 2 millioner kr. kræver typisk 400-500.000 kr. i egenkapital. Dertil kommer udgifter til vedligeholdelse, forsikring og ejendomsskat. Du skal også bruge tid på at administrere ejendommen og finde lejere.

Beliggenheden har stor betydning. I større byer er afkastet typisk lavere (2-3 procent), men risikoen for tomgang er også mindre. I mindre byer kan du finde højere afkast (5-7 procent), men med større risiko for tomme lejemål.

Renovering og projektudvikling som ejendomsinvestering

Renovering og projektudvikling handler om at købe ejendomme med potentiale, forbedre dem og enten sælge dem videre eller udleje til højere husleje. Det kræver mere tid og erfaring end almindelig udlejning, men kan give et højere afkast på kortere tid.

Den mest kendte strategi er renovering og videresalg, også kaldet at flippe ejendomme. Her køber du en nedslidt ejendom, renoverer den og sælger den med fortjeneste. Strategien kræver, at du enten selv kan udføre håndværksarbejde eller har et godt netværk af håndværkere til rimelige priser. I nogle tilfælde kan du også projektudvikle ejendommen ved eksempelvis at udstykke dele af grunden, opføre flere enheder eller rive det hele ned og opføre nyt.

En anden strategi er BRRRR (Buy – Rehab – Rent – Refinance – Repeat). Her beholder du ejendommen efter renovering og udlejer den til en højere husleje. Når ejendommen er steget i værdi, optager du et nyt lån og bruger pengene til at købe næste ejendom.

Risikoen er højere end ved almindelig udlejning. Uforudsete udgifter kan hurtigt spise din fortjeneste. Hvis et projekt koster 200.000 kr. mere end forventet, kan det betyde forskellen mellem profit og tab. Samtidig kræver det oftest, at du selv lægger mange timer i projektet

Investering i privat bolig

Din egen bolig kan også betragtes som en investering. Når du køber en ejerbolig i stedet for at leje, opbygger du formue gennem friværdi og potentiel værdistigning. Den store fordel er, at gevinsten ved salg er skattefri efter parcelhusreglen.

Historisk har danske boliger steget cirka 2-3 procent årligt i værdi. Køber du en bolig for 2 millioner kr. med 20 procent i udbetaling og sælger den efter 10 år for 2,6 millioner kr., har du tjent 600.000 kr. skattefrit.

Der er dog også omkostninger forbundet forbundet med at eje bolig. Du betaler ejendomsskat og grundskyld samt vedligeholdelse og forsikring. Derudover kan der være store udgifter til istandsættelse afhængig af standen af boligen.

Din bolig bør derfor primært ses som et sted at bo, hvor du samtidig opbygger formue, snarere end en ren investering.

Investering i sommerhus

Investering i et sommerhus kan kombinere privat brug med udlejning. Lejeindtægten kan dække en stor del af dine udgifter, mens du selv bruger det nogle uger om året. Skatteforholdene gør det attraktivt. Lejer du ud gennem et bureau, får du et højere bundfradrag eªnd ved privat udlejning, og af den resterende indtægt beskattes du kun af en del.

Der er dog nogle regler, du skal overholde. Du skal selv bruge sommerhuset nogle uger årligt for at kunne udleje det, og der er en øvre grænse for, hvor mange uger du må udleje om året. Finansieringen adskiller sig også fra helårsboliger. Realkreditlån dækker en lavere andel af købesummen, så du skal regne med en højere egenkapital. Den resterende del kan finansieres med et banklån.

De løbende udgifter omfatter ejendomsskat, ejendomsværdiskat, vedligeholdelse, forsikring og forsyninger. Sommerhuse kræver typisk mere vedligeholdelse end helårsboliger, og markedet er mere følsomt over for økonomiske udsving.

Investering i fast ejendom gennem aktier og ejendomsfonde

Hvis du ikke har kapital til at købe en hel ejendom, kan du investere i ejendomsmarkedet gennem aktier og fonde. Her får du eksponering mod fast ejendom uden selv at skulle administrere lejere eller vedligeholdelse.

Du har flere muligheder. Ejendomsaktier er aktier i selskaber, der ejer og driver ejendomme. I Danmark finder du selskaber som Jeudan, mens der internationalt findes tusindvis af ejendomsselskaber inden for alt fra boligudlejning til hoteller og indkøbscentre. En særlig type er REITs (Real Estate Investment Trusts), primært fra USA. De er forpligtet til at udbetale mindst 90 procent af deres overskud som udbytte, hvilket giver dig en stabil indkomst ligesom ved egne udlejningsejendomme.

Alternativt kan du investere i ejendomsfonde, der samler mange ejendomsaktier og REITs fra hele verden. Der er stor forskel på indgangsbarrieren. Fonde som Koncenton kræver eksempelvis en minimumskapital på 750.000 kr., mens andre har en langt lavere grænse. Fordelen ved fonde er bred spredning uden at skulle udvælge og følge enkeltselskaber selv.

Det store plus er fleksibiliteten. Du kan komme i gang med under 10.000 kr. hos mange udbydere og sælge dine aktier på få sekunder. Du slipper for administration, vedligeholdelse og bekymringer om tomgang. Ulemperne er primært beskatning efter lagerprincippet for mange udenlandske ejendomsfonde og større kursudsving på kort sigt, selvom de underliggende ejendomsværdier er mere stabile. Du har heller ikke samme kontrol over investeringen som ved fysisk ejendom.

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Når du overvejer at købe en udlejningsejendom, skal du vide, hvordan den værdiansættes. Den mest brugte metode kombinerer nettolejen og afkastkravet i en simpel formel.

Værdiansættelsen finder du ved at dividere nettolejen med afkastkravet:

Nettoleje / afkastkrav = værdi

En ejendom med 200.000 kr. i nettoleje og et afkastkrav på 5 procent værdiansættes til 4 millioner kr. (200.000 / 5 procent). Det er denne værdi, ejendommen udbydes til ved salg og som banken bruger ved finansiering.

Banker kan have andre afkastkrav end sælger. Koster ejendommen 5 millioner kr., men banken værdiansætter den til 4 millioner kr., bliver det laveste beløb udgangspunktet for finansieringen. Det påvirker, hvor meget du kan låne.

Hvis du i det konkrete eksempel kan optimere ejendommen og øge nettolejen til 240.000 kr., stiger værdien til 4,8 millioner kr. ved samme afkastkrav. På den måde skaber forbedringer direkte værdi.

Har ejendommen tomme lejligheder, skal du selv estimere, hvad du kan opnå i husleje. Dette beløb indregnes i værdiansættelsen, som om lejligheden var udlejet.

Ejendomme kan også værdiansættes til kostpris (købspris plus forbedringer) eller ved DCF-modellen, der inkluderer fremtidige pengestrømme. Banker bruger dog primært nettoleje og afkastkrav ved finansiering.

Sådan kommer du i gang med fast ejendom

At købe en udlejningsejendom kræver mere forberedelse end at købe aktier. Du skal have tilstrækkelig kapital, finde den rette finansiering og vælge en ejendom, der giver mening økonomisk.

Kapitalkrav og finansiering

Realkreditlån dækker maksimalt 80 procent af ejendommens værdi, hvor resten skal findes kontant eller ved anden finansiering.

Realkreditlån dækker typisk 80 procent af ejendommens værdi, og du skal udbetale 5 procent kontant. Du skal altså have minimum 25 procent af købesummen i egenkapital. En ejendom til 2 millioner kr. kræver 500.000 kr. Dertil kommer omkostninger til advokat, tinglysning og eventuelle istandsættelser på 50.000-100.000 kr.

Realkreditlånet kan være fastforrentet eller variabelt. Et fastforrentet lån giver stabilitet, mens et variabelt kan være billigere på kort sigt. De resterende 20 procent finansieres med egenkapital eller et banklån. Et banklån er dyrere end realkreditlån, så jo mere egenkapital, jo bedre.

Valg af ejendom

Beliggenhed er afgørende. Ejendomme i større byer giver lavere afkast, men også lavere risiko for tomgang. Mindre byer kan give højere afkast, men med større usikkerhed. Vurder også ejendommens stand. En ejendom, der kræver renovering, kan give bedre afkast, hvis du kan udføre arbejdet billigt.

Beregn dit forventede afkast. Tag lejeindtægten og træk alle udgifter fra – afdrag, renter, ejendomsskat, vedligeholdelse og administration. Resultatet er dit afkast.

Processen

Find ejendomme gennem boligportaler eller ejendomsmæglere. Besigtig dem og lav et regneark med indtægter og udgifter. Når du afgiver bud, skal du bestille en tilstandsrapport og gennemgå den grundigt, før du underskriver købsaftalen. Herefter finder du lejere gennem annoncer eller et udlejningsbureau.

Der går typisk 2-3 måneder fra du finder en ejendom til handlen er gennemført. Brug tiden til grundig research.

Ejendomsinvestering i Danmark

Hvad skal du være opmærksom på?