Investering i sommerhus: Hvad skal du vide? [2022]

For mange mennesker er et sommerhus til eget brug, men det kan faktisk være en god investering at udleje sit sommerhus. Favorable skattevilkår gør det interessant at kigge på sommerhuse som en alternativ investering.

De fleste forhold minder om traditionel helårsbolig, men der er en række steder, hvor et fritidshus afviger. Inden du køber et sommerhus, så bør være opmærksomme på disse forhold, så der ikke opstår uventede overraskelser.

I denne artikel kan du blive klogere på diverse forhold omkring investering i sommerhus herunder finansiering, skat, udgifter, forsikring og meget andet.

Hvorfor bør du overveje at investere i et sommerhus?

En investering i et sommerhus kan være en investering, som du selv kan nyde rigtig godt af. Der er ingen minimumsgrænse for udlejningsperiode, så du kan selv justere, hvor meget du lejer det ud. På den måde kan du selv benytte sommerhuset, når du ønsker det. Den store fordel er her, at du kan få dækket nogle (hvis ikke alle) af udgifterne ved at leje det ud.

Sommerhusinvestering falder ind under alternativ investering i modsætning til aktier og obligationer. Fordelen ved det er, at det kan bruges til at diversificere din portefølje, hvis f.eks. også har investeret i aktier eller andre aktiver. Du spreder dermed din risiko.

Når du udlejer dit fritidshus, så er der ret fordelagtige beskatningsvilkår, der gør det attraktivt at leje dit sommerhus ud. Det stiller lavere krav til afkast efter skat, som gør det nemmere for dig at finde et sommerhus, der giver mening for dig at udleje.

Finansiering af sommerhus

Når du køber et sommerhus, så minder processen rigtig meget om køb af helårsbolig. Som ved helårsbolig, så skal der udarbejdes en tilstandsrapport før, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.

Et sommerhus kan belånes med realkreditfinansiering, men blot op til 75 procent af prisen, der ellers normalt ligger på 80 procent ved helårshuse. Ved køb af sommerhus er der ligeledes krav om en udbetaling på 5 procent. Den resterende del kan finansieres med et almindeligt banklån.

I et sommerhus kan du belåne 75 procent af købsprisen med realkreditbelåning.

Finansieringen på et sommerhus er altså dyrere end en helårsbolig, men det er begrænset hvor stor en forskel, det gør. Forskellen på de 5 procent kan netop finansieres med banklån.

Ligger dit hus på lejet grund, så kan du blot få realkreditlån til køb af huset og ikke grunden.

Udgifter til drift af sommerhus

Inden du springer ud i at købe et sommerhus, så skal du være opmærksomme på nogle generelle udgifter (foruden finansiering), som der er ved at eje et fritidshus.

De største og mest velkendte poster er ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskat er en skat på ejerboliger, der udgør 0,92 procent af ejendomsværdien op til 3.040.000 kr. og 3 procent af resten af ejendommens værdi. Ejendomsskat – også kaldet grundskyld – er en skat af grunden, som du ejer. Den beregnes ud fra den offentlige vurdering og en promille, der reguleres af din kommune.

Udlejer du dit sommerhus, så skal du stadig betale ejendomsværdiskat for hele året. Det gælder også, selvom dit sommerhus er udlejet.

Andre omkostninger som du bør være opmærksom på er:

  • Omkostninger til renovering, ombygning og generel istandsættelse
  • Løbende renovering af fritidshuset
  • Udgifter til varme, vand og el
  • Forsikring af sommerhuset
  • Afgifter til udledning af spildevand (typisk kloak, men kan også være septiktank)
  • Udgifter til renovation (affald)

En anden post som mange glemmer – specielt hvis dit sommerhus er længere væk – er transportudgifter til og fra sommerhuset.

Skat og udlejning af fritidshus

Al lejeindtægt, som du modtager for udlejningen af sommerhus, er skattepligtig. Det er uanset, om du selv står for udlejningen eller det er gennem et bureau.

Der er to forskellige metoder til, hvordan dit fradrag kan beregnes. Du vælger selv, hvilken som du ønsker at blive beskattet efter. Du kan vælge mellem bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag.

Bundfradrag

Fradragsmetoden med bundfradrag er den absolut nemmeste. Her har du et fast fradrag i din lejeindtægt. Satserne for bundfradrag ser sådan ud i 2022:

  • 11.900 kr. pr. fritidsbolig er skattefri, når du lejer ud privat
  • 43.200 kr. pr. fritidsbolig er skattefri, når du lejer ud gennem bureau

Af din resterende indtægt herudover bliver du beskattet af 60 procent. Du får dermed ikke fradrag for dine faktiske udgifter. Sælger eller køber du dit fritidshus i løbet af året, så får du fuldt bundfradrag uanset.

Den skattepligtige indtægt for udledning af fritidshuset skrives i rubrik 37 i årsopgørelsen og felt 218 i forskudsopgørelsen.

Har du selv benyttet din fritidsbolig, så fortjenesten ved salg skattefri, hvis grunden er mindre end 1.400 m².

Regnskabsmæssigt fradrag

Det regnskabsmæssige fradrag er mere kompliceret end bundfradraget. Her skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter. Her skal du lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som SKAT skal kunne se, hvis de efterspørger det.

Lejeindtægten omfatter det samlede beløb, som du modtager for udlejningen inkl. betaling for el, vand og varme. Udgifter omfatter de direkte udgifter i den periode, som boligen er udlejet. Det er udgifter som el, vand og varme, vedligeholdelse og afskrivning på inventar (ikke hårde hvidevarer).

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af ejendommen fra. Du skal også være opmærksom på, at hvis du vælger regnskabsmæssigt fradrag, så kan du ikke skifte til metoden med bundfradrag.

Herudover kan du trække ejendomsskat (grundskyld) og ejendomsværdiskat i den periode, hvor boligen er udlejet. Du kan finde et eksempel på beregning på SKATs hjemmeside her.

Udlejning gennem bureau

Den primære funktion for bureauet er, at de forestår udlejningen for dig. De udleverer nøgler samt rengøre og tjekker huset efter brug. De indberetter også din lejeindtægt til skat, hvilket udløser et forhøjet fradrag. Læs mere om dette under “Skat og udlejning af fritidshus“.

For denne ydelse tager bureauet også en betaling. Det vil som oftest ligge mellem 25-40 procent af lejeindtægten. De fleste bureauer vil kræve, at du binder dig til bureauet for et år ad gangen.

For at et bureau vil forestå udlejningen af sommerhuset, så vil de i de fleste tilfælde stille følgende krav:

  • Fritidshuset skal mindst være 45 m²
  • Der skal være mindst to separate soverum
  • Der skal være vand, toilet og bad
  • Der skal være mulighed for at lave varm mad
  • Huset skal være møbleret

Sommerhuseret skal også gøres klart inden udlejning. Det skal du som udgangspunkt selv stå for, men bureauet kan mod betaling stå for rengøringen.

Du kan også selv stå for udlejningen af sommerhuset. Her er det en klar fordel, hvis du bor i nærheden af dit fritidshus. Du glipper dog et forhøjede fradrag samtidig med, at du mister adgang til bureauets annoncering og kunder.

Forsikring af fritidshus

Da der kan ske skader og tyveri, når du udlejer dit sommerhus, så derfor er det vigtigt, at du har godt styr på, hvordan din forsikring dækker. Generelt skelnes der mellem almindelig indboforsikring og udvidet forsikring, når det handler om fritidshuse.

En indboforsikring dækker normalt ikke huslejetab og udlejningsforsikring, hvis lejer begår hærværk eller stjæler dine ting. Dækningen varierer fra forsikringsselskab til forsikringsselskab, så derfor er det vigtigt, at du er ekstra opmærksom.

Hvornår og hvor meget må du leje dit sommerhus ud?

Når du udlejer dit sommerhus, så er der begrænsninger for, hvornår det må benyttes. I sommerperioden må du udleje det eller selv benytte det fra d. 1 marts til 31. oktober i hele perioden. Den spænder samlet set over 34 uger.

I vinterperioden, der spænder fra 1. november til ultimo februar, må du kun bruge sommerhuset til såkaldte kortvarige ferieophold. Det må højst udgøre halvdelen af vinterperioden. I følge andre oplysninger på nettet, så er det almen praksis, at der accepteres omkring 4-5 uger ad gangen.

Når du udlejer dit sommerhus, så gælder det, at du skal benytte sommerhuset i mindst to uger årligt til rekreative formål. Det har den betydning for din udlejning, at du ikke kan leje ud mere end 41 uger årligt.

Ofte stillede spørgsmål

Bør du investere i et sommerhus?

Det kan være en god investering at udleje sit sommerhus. Ved udlejning er der mulighed for et bundfradrag, der gør det nemmere at lave en god forretning.

Hvordan finansierer man et sommerhus?

Et sommerhus kan finansieres på samme vilkår som en almindelig helårsbolig med den undtagelse, at det kun kan realkreditbelånes op til 75 procent.

Hvad er bundfradraget ved udledning af sommerhus i 2022?

Lejer du dit sommerhus ud privat er bundfradraget 11.900 kr. Lejer du ud gennem et bureau er bundfradraget 43.200 kr.

Er sommerhus en god eller dårlig investering?

Hvis du finder et billigt sommerhus, som du kan leje ud, så vil bundfradraget hjælpe rigtig godt på din investering. Det kan også give mulighed for, at du kan spare omkostningerne ved selv at bruge sommerhuset.
Foto af Frederik Askov Storm
Om Frederik Askov Storm
Ung forfatter, bygningskonstruktør og iværksætter med stor interesse for investering. Jeg har drevet Ung med penge siden 2018, hvor jeg har delt ud af mine erfaringer på min rejse mod økonomisk uafhængighed.

Du kan læse mere om mig her.
2 kommentarer til “Investering i sommerhus: Hvad skal du vide? [2022]
  • Hej Frederik,

    Tak for en god og overskuelig artikel 😉

    Vi går selv i overvejelser om, at købe et sommerhus til udlejning.

    Vi kan konstatere at bundfradrag metoden generelt er at foretrække for mindre huse med lave driftsomkostninger (da du jo ikke kan trække dem fra). Har man større huse med feks pool og/eller spa skal man vælge regnskabs-metoden, da du jo her får fradrag for dine driftsomkostninger – og de kan være særdeles høje, taget de nye elpriser i betragtning 🙂

    Overvejer du selv at tilføje en fritidsbolig til din portefølje engang?

    • Hej Nick

      Bundfradrag virker for mig også til at være den bedste løsning for de mindre sommerhuse, som du selv nævner. Samtidig så vægter besværet (tidsforbruget) også en del for mig i regnskabsmetoden – jo mindre arbejde, jo bedre.

      Jeg har bestemt overvejet det. Jeg ønsker dog at begrænse min transporttid mest muligt, så det er begrænset, hvad jeg har fundet af interessante muligheder. For mig vil det være primært til privat brug, men med en lille upside ved at kunne udleje det en smule.

      Bedste hilsner
      Frederik

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.